שוק הנדל״ן הוא אחד השווקים היציבים והמניבים בארץ. על אף שינויים ותמורות רבות בשווקי נדל״ן אחרים בעולם, גודלה הקטן יחסית של מדינת ישראל, יחד עם היותה מדינה בעלת גידול אוכלוסין גבוה ביחס למדינות מערביות, מבטיחים עלייה במחירי הנדל״ן ושמירה על ביקוש גבוה לדירות גם בעוד שנים רבות. אז מה צריך לדעת לפני שמתחילים להשקיע בנדל״ן? על כך בכתבה הבאה.
השלב הראשון – היכרות עם מאפייני הנדל״ן בישראל
השקעה בנדל״ן, כמו כל השקעה, דורשת ידע מעמיק והיכרות עם תחום הנדל״ן על מנת להצליח להבדיל בין עסקאות משתלמות לעסקאות מפוקפקות. אחד הדברים החשובים שמאפיינים את השוק הישראלי בשונה משווקי נדל״ן אחרים בעולם הוא הבעלות על הקרקע. בישראל, מעל ל-90 אחוז מהקרקעות רשומות תחת הבעלות של מנהל מקרקעי ישראל. משמעות הדבר היא שלא ניתן לרכוש קרקעות אלו אלא רק לחכור אותן מהמדינה. על כן, מדובר בעסקה פחות משתלמת, שכן למדינה נשמרת הזכות להחזיר לעצמה את הבעלות על הקרקע בתנאים מסוימים. מכאן גם ניתן להבין מדוע שוק הנדל״ן בארץ נמצא בעלייה תמידית – יש מעט מאוד קרקעות פרטיות והן הולכות ואוזלות ככל שהפיתוח ממשיך והאוכלוסייה גדלה.
חם, מתחמם, לוהט – איך מפשירים קרקעות?
מילת מפתח נוספת בשוק הנדל״ן הישראלי היא ״הפשרה״ של קרקעות. לא מעט קרקעות בארץ מוגדרות בתור קרקעות חקלאיות, כלומר, לא ניתן לבנות עליהן למגורים או תעשיה אלא רק להשתמש בהן עבור פעילות חקלאית. לא מדובר בקרקעות רק בישובים רחוקים בצפון או בדרום אלא גם בלא מעט קרקעות במרכז הארץ אשר הפוטנציאל שלהן להפוך לבסיס לנדל״ן יקר הוא גדול במיוחד. כדי להפוך קרקע חקלאית לקרקע לבניה יש צורך להפשיר אותה, כלומר לשנות את ייעודה בתוכניות המתאר האזוריות. תוכניות אלו נקבעות על ידי הרשויות המקומיות והועדות לתכנון ולבניה ועריכתן לוקחת זמן רב – בין 5 ל-10 שנים וזה עוד לפני אישורי הבניה עצמם. לכן, קרקעות חקלאיות הן זולות משמעותית מקרקע לבניה, אך מצד שני, מדובר בקרקעות שאם יופשרו ערכן יכול לשלש את עצמו ולהבטיח רווח רב לבעליהם.
אז איפה להשקיע ולמה לשים לב?
אם כן, השקעה משתלמת בשוק הנדל״ן הישראלי תהיה בקרקע חקלאית בבעלות פרטית, אשר צפויה להפשיר בשנים הקרובות. אך כמובן שלא מדובר במאפיין החשוב היחיד. כל השקעה בקרקע צריכה לכלול גם ביקור בשטח עצמו על מנת ללמוד אותו ולהבין את מאפייניו. מה נמצא בסביבתו? האם הוא קרוב לבסיס צבאי או לאזור תעשיה? האם השטח מוגדר על ידי רשות העתיקות כשטח עם עתיקות? כל אלו ישפיעו כמובן על סוג המבנים שניתן לבנות על הקרקע ועל הערך שניתן להניב ממנה. כמו כן, חשוב לזכור כי השקעה בנדל״ן היא השקעה לטווח ארוך. בניגוד לאפיקים אחרים בהן ניתן לגרוף רווח בטווח של שנים בודדות, השקעה בנדל״ן, בטח אם מדובר בשטח לפני בנייה, היא השקעה שיהיה ניתן לראות ממנה רווחים תוך 10 שנים ויותר, ועל כן היא מתאימה יותר למי שמחפש השקעה יציבה וארוכת טווח.
